房地产市场分析报告
房地产市场调查报告
一、背景介绍
从2015年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。2015年税收收入0.9亿，2015年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。
纵观2015年－2015年xx市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨” “遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。
我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。
二、影响房价的变动因素
1、房价组成要素：
土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，
土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。
配上图：需求供给曲线
税金及费用：2015年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。
房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的`非营业用房产免税。
三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。
对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难
求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。
建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润
2、社会因素
国民经济的发展水平
体制改革的深化程度
居民收入水平的变化
政策导向
社区环境选择
地理位臵
其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。
三、政府的调控政策
三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。
体制改革的深化程度
税制的设臵
房地产税的开征
规范性文件的出台
国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了（销）预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。
四、房地产公司如何确定未来的经营战略。
一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。
对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。
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房地产市场营销
滁州定远县
（11工程管理 1101021023 ）
摘要：滁州市定远县合蚌路15号地块目前正在进行房地产开发，通过假期时间对定远房地产市场进行走访和查阅网络资料的调研分析，分析合蚌路15号地块的开发前景，据此分析滁州定远县房地产市场总体情况。
关键词：规划；土地；竞争；市场；
1定远概述
1.1概况
定远县地处安徽省东部，是皖东地区第一大县。国土面积2998平方公里，耕地246.9万亩，人口93.8万，辖22个乡镇，253个行政村。
1.2交通
定远东接滁州，西邻淮南，南依合肥，北连蚌埠。近入南京、合肥都市圈，远融长江三角洲经济区。古有“境连八邑，衢通九省”之誉。与经济最发达的长江三角洲紧密相连，具有明显的区位、交通、资源、成本和市场优势。地理位置优越，交通十分方便，淮南铁路贯穿境内，京沪铁路紧邻而过，新建的合徐高速公路横跨境内。建设中的京沪高速铁路在定远穿行，并有设站。县城所在地定城距合肥和南京两机场仅不足两小时路程。
1.3 历史文化
首秦汉时境内曾置阴陵、东城二县和曲阳候国，南北朝梁武帝普通五年（公元524年），置定远县。千百年来涌现出一批又一批叱咤风云人物。如：“建独断之明，出众人之表”的东吴名将鲁肃；明大义，敢直言，察民情，有口皆碑的南宋名相董槐等。定远县文墨也曾一度佳誉天下，素有“寿(县)字,怀(远)画,定(远)文章”之美誉。东吴名将鲁肃、南宋名相董槐、明朝抗倭英雄戚继光等均出于此。
2 城市建设现状和城市规划发展
2.1 定远县总体发展规划
定远县城用地发展方向确定为：重点向东、向南发展，控制向北、向西发展。规划期内，城市用地拓展依托现状建成区附近、具有较大发展潜力的区域向外拓展，主要用地发展方向：依托东部政务区向东发展，依托工业园区向南拓展。远景根据建设用地发展需要，重点向南、向东北（不跨越泉坞山），适当发展向西南拓展。城市空间发展策略为：“依托老城，南进东扩，紧凑发展”。
居住用地规划为：根据城市用地总体布局结构，依托城市功能分区组织居住用地，规划形成三个居住片区，即老城、南部、东部共3个居住片区，10个居住区。居住总人口40万人。
2.2 城市规划发展
从对定远县城的整体规划分析，目前发展方向是向东、向南。在政务新区、城东新区内，新建项目拔地而起，本项目处于县城开发重点区域。本项目所处的合蚌路，属于县城形象大道。十里商业示范街区前瞻规划，目前，财政对于街区基础建设的投入巨大，街区面貌不断改善，为本案带来了一定的利好因素。与城东新区内众多楼盘扎堆的情况不同，本案所在的工业园片区内竞争对手较少，这为本项目的开发成功提供了比较好的外部因素。
房地产市场营销
3市场分析
3.1政策导向分析及风险评估
由于房地产业的特殊性，因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用，对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些项目的开发风险。在定远，房地产作为政府吸引外地资金投资，加快县城发展的一个重要产业，其在具体的政策制定和执行上有一定的倾斜，去年底，采取的五项措施有效促进房地产市场发展。分别为：A、科学把握土地上市节奏。B、坚持净地出让。C、适当控制宗地上市规模。D、加大土地供应信息发布。E、严防土地资产流失。
上述政策都是对房地产交易有着相对的利好作用，政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望，这为项目投资开发来发提供了良好的外决条件。
3.2宏观政策对定远市房地产市场的影响分析
1、对于起步较晚的定远房地产来说，房价整体水平仍然较低。老城区商品房成交均价仅为2400元/平米，给市场房价提供了较大的增长空间。
2、在房地产需求方面，目前定远大部分购房者以自住为主，投机成分极少（以乡镇刚性需求型客户为主）。这也给了定远房地产市场提供了良性发展的市场空间。
3、宏观政策推出目的是在抑制房产投机及炒作行为，保证房地产市场的良性发展，因此，就目前定远的市场情况而言，宏观政策对定远房地产市场发展促进作用，整体市场将依县城及经济发展而发展。
4定远房地产市场分析
4.1整体概述
（1）概况：目前定远房地产开发基本可分为老城区、城东新区二大板块。老城区房地产投资分布零散，开发量较小，主要以多层为主；城东新区房地产投资目前主要集中在定滁路一带，开发量较大，以多层住宅为主。
（2）住宅价格：物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。从市场数据得出结论，现阶段住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。主要分为二个层次：
老城区多层住宅。地处定远县城中心繁华所在，地段位置优越，生活配套成熟。销售均价：4000元/平米左右；
城东新区一带。随着定远县城南拓东扩，该区域将成为今后定远发展的主力区域。但现在区域内配套设施尚不完善，人气有待结聚。销售均价：3500-4200元/平米。
（3）住宅品质：住房作为一项大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于一般商品，更加注重居住产品品质，其内容包括：社区规划、交通、建筑质量、产品形态以及物业配套、景观、环境等等。而定远目前的住宅对居住环境的考究甚少，缺乏景观园林、会所、教育配套规划等附加值考虑。
4.2土地市场分析
2012年土地成交一览表
总结：自2012年以来，定远县城土地市场成交量呈上升趋势，预示未来开发量大，市场供应充足。而土地价格成交均价总体呈上升趋势，预示着房价将有较大的增浮空间。 5在案个例分析
5.1名仕嘉园
开发商：滁州铭威置业
占地面积96416平米
建筑面积：17万平米
容积率：≤1.8
建筑密度：≤30%
绿化率：≥35%
建筑结构：框架
物业类型： 多层、高层
面积区间：85—126平米
销售均价：3150元/平米
销售状况：年初推出北侧17栋多层，现已售罄。当前在售10栋多层，处于持续销售阶段，去化率70%左右。105平米以上房源去化较为缓慢，高层产品咨询客户甚少。小高层、高层产品在定远市场关注程度较低，抗性巨大，没有独特附加值，难以打开市场。
5.2伟业幸福城
开发商：安徽九华房地产开发有限公司和安徽同济集团共同投资
建筑面积：40万平米
物业类型：精品多层、景观高层、临湖别墅、花园洋房
户型区间： 74-132平米，其中以74平米两房、91平米三房最为畅销
客户来源：烟厂、税务局 国税局、国家电网改善型购房客户、乡镇首次置业客户 销售均价：住宅：三期2400元/平米 商业：二期5700元/平米
销售状况：一期和园 去化率100% 二期泽园去化率90% 三期福源去化率60%。
借鉴点：该地块在当地百姓心中，还是较为偏远的，销售状况良好，在于景观环境附加值。开发商投资8000万的花园湖景观，给予项目销售促进作用。
5.3总结
a) 项目以多层为主流、小高层、高层产品稀少。在售的个别小高层产品，销售状况也极为一般。个别凭借景观因素高附加值，获得年轻购房客户认可。
b) 市场以90帄米两房、小三房为主流畅销产品（70-80平米两房、总价在15万，乡镇购房客户较多认可），超过105平米三房产品销售周期较长。
c) [伟业新天地]帄顶结构的多层产品，一改市场主流的坡顶多层产品，获得客户认可。针对创新产品，可以引导客户接受，后期更促进销售。
d) 注重产品包装的开发商，凭借专业营销策划公司进行产品整体策划，提升产品形象，获得市场追捧。 e) [伟业幸福城]坐落位置偏远，但因景观环境的营造，对改善型需求购房客户影响较大，促进销售。 f) 对于年轻购房群体而言，小高层产品逐步接受，产品凭借景观园林等高附加值获得客户认可。
6竞争策略分析
1）、创新产品、品质取胜
品质是项目的生命。在定远目前在售楼盘中还没有出现一个相对高品质的小区，在售项目产品缺乏创新、品质较为一般。对于合蚌路15号地块，尽管周边景观环境较为一般，但后期通过努力，在建筑、套型、用材、绿化景观、物业配套及管理等方面，可做出当地品质一流的楼盘，从而给消费者眼前一亮的感觉，在当地市场中树立起第一品牌、第一品质的坚实形象。
2）、低总价，高性价比
通过对在售楼盘调研分析，可以看到总价的高低将直接决定客户面。在购房客户构成方面，乡镇购房客户比例占了绝大多数（60%）、县城内购房客户（40%），而以定远县的经济实力，能承受高总价的客户相对较少。
从销售情况看，在售项目90%为多层住宅产品，由于多层公摊较少，物业费较低，较为认可；小高层因物业管理费、公摊因素，抗性巨大。综上所述，高品质加低总价将对吸引客户有着非常重要的影响。
3）、用营销和规范的案场管理打动客户
一个出色的策划案是楼盘开发成功的一半，而在案场执行中，利用一定的销控手段及销讲资料将更有效的打动准客户，有利于楼盘的销售。在定远目前销售的楼盘中，除伟华幸福城、伟华新天地有比较良好的帄面、企划广告和案场布置管理外，各楼盘的营销手段和案场管理都属于较低层次。在楼盘销售的案场，很难见到一个规范的案场执行。可以说，销售人员专业知识甚是缺乏。因此，对于合蚌路15号地块可通过抓住这一市场空白点，在营销和案场方面突出专业性，成为项目成功开发销售的关键所在。
7房地产市场前景预测
目前，定远经济发展呈现良好的发展态势，但房地产市场的发展还没有达到城市建设应有的空间，但按照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的加快，居民经济收入的不断增长，进城生活的乡镇居民增多，可以预测定远房地产市场潜力无限，蕴藏着巨大的发展空间。
7.1房地产市场保持旺盛需求
根据《定远县城市总体规划（2015—2030年）》，近期至2015年定远县县城人口规模为19～21万人，城市建设用地规模为20平方公里，人均建设用地按100平米/人控制，未来市场需求旺盛。
7.2楼市房价仍将稳步攀升
目前，定远房价保持在2100-2400元/帄米，在售产品以多层为主流。随着楼盘品质的不断提升，需求的不断加大，可以预见房价仍有较大的增长空间。
7.3居民对住宅品质需求提高
由于起步较晚，水帄不高，已建成的居住小区多为项目面积小、格局呆板，规划、绿化、配套等不尽人意。随着经济的快速发展，人民生活水帄日益提高，居民对住宅品质需求日益旺盛，舒适性、安全性、便利性及优美的环境、良好的物业、完备的配套等都被放到重要位置进行考虑。
7.4房地产市场竞争进一步加剧
据定远县国土资源局统计数据分析，2012年土地供应充足，预示市场供应将会大幅增加，市场竞争也会日趋激烈。
8总结
通过对定远调研分析，近年县城经济持续稳定发展，乡镇居民城市化进程加快，居民对改善居住条件的期望与购买力水帄持续上升，对于房地产开发投资，拥有一个较好的较好的投资环境与机遇。
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