物业公司策划书

　　物业公司策划书，策划书即对某个未来的活动或者事件进行策划，并展现给读者的文本;策划书写作，下面带来物业公司策划书相关范文，欢迎阅读。

　　物业公司策划书【1】

　　在送旧迎新之际，物业公司在回顾20xx年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化管理，从内 部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增强大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。

　　我们会继续发 扬敬业、奉献的精神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。

　　《孙子兵法》说：“间于天地之间，莫贵于人。

　　”员工是企业的根本，员工素质是企业优质服务的基础。

　　我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队 作为2012年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝聚 力和向心力。

　　一、人事行政

　　人事行政工作目标：

　　人员当月流动率小于 5%

　　人员培训覆盖率达到 100%

　　人员招聘到岗率达到 98%

　　员工生活满意度达到 90%

　　1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。

　　推行与之相配合的绩效 考核制度，调动员工的积极性。

　　绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度， 调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。

　　在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖， 以提高整体的服务水平和团队的执行力度。

　　在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。

　　及时发现问题，及时改进。

　　2、人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工 主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。

　　要求员工在工作中真正做到“100%业主第一”。

　　以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一 行动的共同基础。

　　在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。

　　3、在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。

　　重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。

　　4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。

　　5、行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。

　　修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。

　　及时完成 物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。

　　二、客服中心

　　物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。

　　为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持 “以人为本”的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。

　　不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。

　　工作思路：

　　强调成本控制意识和成本管理程序;

　　强调团队的有效运作和服务流程;

　　强调公众服务的规范化与特约服务的个性化;

　　强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化;

　　致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。

　　目标设置：

　　客户综合满意率不低于 90%;

　　服务综合及时率不低于 85%;

　　业务技能培训 100%;

　　http://www.oh100.com/a/201207/115392.html小区

　　绿化完好率不低于 90%;

　　绿化覆盖率不低于 60%;

　　管理费收费率一期逐步达到 70%;

　　二期收费率达到 90%;

　　生活垃圾日清率为 100%;

　　工作重点：

　　根据对20xx年的工作回顾和反思，20xx年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。

　　(1)制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。

　　使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范自我、服 务业户的目的。

　　并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。

　　尽快带领出一支业务过硬、服务意识 强的员工队伍。

　　对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。

　　(2)小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督 导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，认真地去做好每天的保洁工作。

　　积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况达到最佳状态。

　　(3)根据目前的收楼情况，强化对工程维修的监管力度，与各部门积极协调配合，完成收楼任务。

　　(4)对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取 业户的意见。

　　接受合理的要求及意见，采取有效措施进行相应的整改，提高管理质量;对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主耐心解释，并加强对物业 管理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工作得以顺利开展。

　　(5)加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。

　　(6)协助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。

　　三、工程维修

　　四、保安部

　　保安部针对20xx年总结和分析工作情况，继续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好安全和服务工作为前提，搞好团队建设。

　　结合公司的发展需要和管理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的安全，配合客服，加强对小区的巡查，提高整体管理水平。

　　工作目标

　　住客及公司综合满意度 95%;

　　无因管理责任事故率 0;

　　新员工岗前培训率 100%;

　　不合格项整改率 100%;

　　员工流动率≤20%(不包括非正常流动率);

　　本文来源于百分网(http://www.oh100.com/)，转载请保留此标记，谢谢!突发事件快速反应率为 98%;

　　非正常投诉率低于 2%。

　　并全力配合做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接管，同时全面做好二期有关工作的服务和管理，树立保安队伍的形象。

　　2、 做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安全大检查，由主管领导负责;同时落实好春节期间主管领导巡查和值班;明确强调放假不放制度;组织和安排 好春节期间部门员工的业余娱乐活动。

　　随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关比 赛做好准备。

　　3、 保安部将于1月份开展为业主或客人优质服务月活动，体现保安队伍的服务意识和服务热情，同时建立良好的口碑。

　　4、 做好一二期智能化系统投入使用的前期准备工作，建立和完善智能化系统的使用和管理制度，及时进行智能化系统操作规范培训，逐步改变完全靠“人防”的管理模式。

　　同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区24小时的监督和管理，提高安防标准。

　　5、 针对一、二期消防设备设施的分布和配备情况，更进一步完善设备设施管理和使用运作培训，同时加强日常消防培训和突发事件处理演练。

　　根据实际情况将小区日常 安全管理注意事项、家居与森林防火、突发事件处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣传和群防群治工作。

　　6、 做好人员的培养和储备工作。

　　对保安员管理方向是力求转型和建设成为强有力综合型的队伍。

　　结合保安职业特性，在年初人员流动高峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做好人员补充储备工作。

　　全年退伍军人占总 人数比例为75%，其它占比例为25%(保安学校、警校、武校人员)。

　　发挥和利用现有人力创造最大价值，做好物业公司排头服务部门。

　　7、 加强骨干队伍的建设，拓宽员工知识面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素质和层次，(骨干队伍)使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。

　　五、会所经营

　　20xx年上半年将继续以服务为先、效益为本的经营方针，积极配合营销及客服工作的开展。

　　采取灵活的经营手法，推出更贴身的服务，把会所经营做到推陈出 新。

　　在内部管理上，加强本部门各经营点的协调合作性，着力增强和提升员工工作技能和服务意识，最大限度地调动人员的积极性、创造性;切实加强餐厅出品管理 工作，在饮食出品上不断推陈出新，做好小区配套服务工作的开展。

　　工作目标

　　力争半年创收3万元;

　　六、财务管理

　　围绕集团发展战略和财务年度工作目标，促进效益增长，完善财务管理体系，加强资金、资产、成本、采购价格的管理和控制。

　　在把服务放在第一位的同时，建立规 范的账务管理，积极配合业务部门工作的开展，加快科耐物业管理软件的投入使用。

　　为全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部10年上半年工作 计划如下：

　　工作目标：

　　服务满意度90%;

　　控制亏损在20万元以内;

　　建立君华物业成本库;

　　1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下, 根据物业公司财务管理制度,结合物业财务工作的实际情况,建立一套详细完整的成本库,合理的进行成本控制, 及时准确地向管理层提供最真实的财务数据。

　　2、负责公司资金计划的制定与跟踪对比，管理台帐的登记与财务状况分析，并向管理层提供财务报告,进行成本分析,提出相关的建议,力争控制半年亏损额在20万以内。

　　3、以服务为宗旨，与客服中心一起做好管理费的收缴工作。

　　对于前期欠费的业主要与客服中心配合，一起商定催缴的办法，争取催缴率达到30%。

　　把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。

　　4、负责各种款项的审核，规范财务付款审核程序，进行新的财务制度的培训。

　　主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的.部分要进行重点的讲解，新的制度实施后，要严格按照制度执行。

　　财务部门进行监督把关。

　　5、完成09年的年终财务总结，进行财务状况分析，编制财务报告。

　　并且根据各部门提供的数据编制10年上半年资金计划，上报集团资金计划部，根据集团批准的资金计划，合理安排物业公司10年上半年每个月的资金，并与各部门协商对一些付款计划进行相应的调整。

　　物业公司策划书【2】

　　为了贯彻执行《物业管理条件》，规范我街物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，现结合我街实际，制定物业管理工作实施方案。

　　一、组织领导

　　街道成立物业管理领导小组。

　　主任由街道党工委副书记、办事处主任沈萌同志担任;副主任由街道党工委副书记郑文珍、街道办事处副主任担任;成员由街道党政办、城管办、社区办、物业管理公司和各社区居委会负责人组成。

　　下设办公室，由街道社区办主任蔡莹同志兼任主任，城管办主任林燕芳同志担任党务副主任。

　　办公室设在社区办。

　　主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调帮助社区居委会解决有关问题。

　　各社区居委会要成立物业管理委员会，作为社区基层的物业管理协调机构。

　　二、规划与目标

　　1、小区规划

　　根据需要与合理原则，全街城建区规划为56个物业管理小区，其中基础条件较好的居民区(一类小区)15个;单位型居住区(二类小区)21个，目前，各方面尚不具备条件的小区(三类小区)20个。

　　江滨社区18个，其中一类小区8个;即：①江滨花园;②中山2#、3#、4#;③望园楼;④建融花园;⑤永乐花园;⑥望江大厦;⑦晏公小区;⑧东风储蓄所宿舍。

　　二类小区8个，即：①市供销社;②市公安局;③北门小学;④防疫站;⑤粮食局;⑥外贸公司;⑦百合竹柴炭宿舍;⑧金源小区。

　　三类小区2个，即：①晏公路;②北门路。

　　后溪洋社区11个，其中一类小区3个：即：①桃源新城;②后溪公寓;③燕城商厦。

　　二类小区3个：即：①长途客运站小区;②江边路81号至100号小区;③江边路35号至68号小区。

　　三类小区5个：即：①新府路69号小区;②新府路65号小区;③燕江中路66号小区;④解放北路42号小区;⑤江边路106号小区。

　　鸿燕社区6个，其中一类小区1个：即：茶花山庄。

　　二类小区2个：即：①闽通长运黄山岭小区;②燕江东路小区(包括市交通局宿舍楼、饲料公司宿舍楼、农行、重晶石宿舍楼、农行、化纤厂宿舍楼、劳服公司宿舍楼、燕归宿舍楼)。

　　三类小区3个：即：①黄山新村一路;②解放北路一组;③解放北路二组。

　　红山社区13个，其中一类小区3个：即：①库区路双龙小区;②库区路化纤厂宿舍;③燕江东路43号宿舍。

　　二类小区5个：即：①永林宿舍;②军供站宿舍;③工商宿舍;④智胜宿舍;⑤种子公司宿舍。

　　三类小区5个：即：①黄山二路居民区;②石油公司宿舍;③燕江东路居民区;④库区路居民区;⑤库区路货场。

　　黄山社区8个，其中二类小区3个：即：①贮木场新村;②永安四中;③人造板厂。

　　三类小区5个：即：①黄山岭;②北大桥;③西营坂;④尼葛新村;⑤原造纸厂福利区。

　　2、工作目标

　　社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，直接关系到居民的切实利益和社会的稳定与发展，加强社区物业管理不公有利于提高城市管理水平和改善城市居住环境，而且对于我市创建卫生城市、文明城市和一流人居环境具有重要意义。

　　20XX年前，我街物业管理工作的目标是：加大物业管理工作的宣传力度，让社区居民充分认识到物业管理工作的重要意义，取得理解和支持;在36个一、二类物业管理小区逐个召开业主大会，成立业主委员会，切实发挥业主、业主委员会在物业管理活动中自治的作用;根据住宅小区的特点搞好分类指导，年内抓好五个试点，并认真推广;进一步规范小区的物业管理。

　　力争达到36个一、二类物业管理小区在20XX年底前，逐步实行规范化的物化管理，20个三类物业管理小区，按照“旧城改造一个规范一个”的原则进行，以全面提升城市管理水平。

　　三、实施步骤

　　1、制订方案(20XX年5月- 6月15日)。

　　组织街、居工作人员对社区居民住宅进行摸底调查，研究讨论，在征求有关单位和社区居民意见的基础上，划定物业管理小区，制定社区物业管理实施方案。

　　2、宣传部署(20XX年5月26日-6月31日)。

　　召开各种会议，对社区物业管理工作动员部署;运用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业管理工作的宣传力度，使社区居民充分认识实行物业管理工作的必要性和意义，以及给群众带来的切身利益。

　　3、抓好试点(20XX年6月16日-10月30日)。

　　街道确定江滨社区的永乐花园、后溪洋社区的后溪公寓小区、鸿燕社区的黄山新村一路、红山社区的双龙小区、黄山社区的贮木场新村作为物业管理的试点小区。

　　试点方案另文。

　　4、总结推广(20XX年11月1日-20XX年底)。

　　总结试点工作经验在各社区加以推广，地试点中存在的问题和不中之处加以修正和改进。

　　在具体实施过程中搞好分类督促指导，推进《物业管理条例》在我街的全面落实。

　　四、主要措施

　　1、物业管理业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件和会议精神，分析进度，查摆问题，研究部署阶段性工作等。

　　2、建立街、居二级目标管理责任制。

　　街道和社区居委会主要领导是落实物业管理条例的第一责任人。

　　对社区物业管理工作做到亲自规划部署，经常了解情况，积极协调解决问题，确保全街物业管理工作有步骤有秩序地推进。

　　3、强化考评，严肃纪律。

　　街道将定期或不定期地对各社区居委会和驻区单位推进物业管理工作的情况进行督促检查评比，对物管工作落实好的单位和表现突出的个人，年终进行表彰。

　　对群众反映强烈，不认真宣传条例，不主动划定物业管理区域，不积极支持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的单位，要及时督导，责令其限期改正，典型的要予以通报批评或组织处理。

　　物业公司策划书【3】

　　为规范小区管理，为业主提供优质的物业管理服务，我公司将采取一系列的管理措施，确保小区品质。

　　一 管理目标

　　物业公司本着 “科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

　　我公司将按照河北省及唐山市有关标准(并高于此标准)，确保业主及使用人综合满意率达到90%以上。

　　二 管理原则

　　为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：

　　(一)服务第一、管理从严的原则

　　“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。

　　“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

　　(二)专业管理与业主自治管理相结合的原则

　　在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主使用人的积极性。

　　物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求，通过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。

　　(三)物管为主、多种经营的原则

　　在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不同需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。

　　四 管理方法

　　(一)实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境;

　　(二)成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理;

　　(三)在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍;

　　(四)制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务;

　　(五)严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案;与业主签订各项协议，依法约束双方行为;

　　(六)依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。

　　(二)物业管理服务项目

　　1、公共服务项目(全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费)：

　　(1)房屋公共部位的日常维修与保养;

　　(2)公共设施设备的维修与保养;

　　(3)小区内清洁管理，垃圾收集与清运;

　　(4)公共绿化的养护;

　　(5)公共秩序维护;

　　(6)消防管理;

　　2、有偿专项服务项目

　　(1)有偿维修类;

　　(2)代办性服务;

　　(3)中介类服务;

　　(三) 收费管理

　　物业服务费构成

　　1、管理服务人员的工资和按规定提取的福利费、社会保险费等;

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　3、物业服务区域清洁卫生费用;

　　4、物业服务区域绿化养护费用;

　　5、物业服务区域秩序维护费用;

　　6、物业企业办公费用;

　　7、物业企业固定资产折旧费;

　　8、法定税金;

　　9、企业利润。

　　物业服务费中不含二次加压供水设施设备运行维护费和楼内公共照明费，此部分费用将另行收取。

　　收费内容和标准依照《河北省物业服务收费管理实施办法》、《唐山市物业服务收费管理实施细则》(唐价经费字〖20XX〗14号)执行。

　　(四)入住管理

　　在办理业主及使用人入住手续时，提供方便、快捷、及时、周到的服务，给业主留下良好的第一印象，为后续管理打下基础。

　　1、管理内容：

　　(1)准备业主及使用人收房所需资料;

　　(2)为收房手续提供一条龙服务;

　　(3)按收房流程办理领房手续：

　　1)根据业主及使用人持入住通知单和各类必备证明，发放交房资料;

　　2)收回业主及使用人按规定填写的各类表格，收取应缴纳的费用;

　　3)陪同业主验房;

　　4)对验房中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验房表》，将所有问题提交开发商，并督促解决。

　　2、管理措施：

　　(1)制定入住方案，准备各有关所需资料;

　　(2)按照收房程序，安排工作流程;

　　(3)策划业主及使用人入住现场布置方案;

　　(4)按规定办理业主及使用人的入住手续。

　　(五)档案资料管理

　　加强档案资料管理，有助于保存物业的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。

　　1、管理内容：

　　(1)工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等;

　　(2)业主档案：所有业主及使用人的租房合同(复印件)，业主及使用人的基本情况登记表、装修申请表等有关的登记表等;

　　(3)财务档案：逐年形成的财务收支报表、物业维修基金使用报表等;

　　(4)文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等;

　　(5)管理资料：绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

　　2、管理措施：

　　(1)制定档案制度，并严格执行;

　　(2)专人管理(由负责内勤的管理员担任)，专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主及使用人的隐私，保守秘密;

　　(3)科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%;

　　(4)建立各类资料的电脑管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。

　　(六)房屋及公共设施设备管理

　　房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是物业管理的重中之重。

　　1、管理内容：

　　(1)房屋公共部位管理：根据现状，分别制定不同管理计划，确保房屋保值增值。

　　A、已交付房：

　　1)房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案;

　　2)加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理;

　　3)装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。

　　B、空置房(含业主托管房)：

　　1)定期到空置房查看、通风;

　　2)对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表)，发现问题或尽快处理，或及时通知业主。

　　C、公共用房

　　做好公共用房(公共设施用房等)的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

　　(2)设备设施维护：

　　1)公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修;

　　2)水泵、风机房、电梯机房等设备定期巡查;

　　3)温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效;

　　4)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案;

　　2、管理措施：

　　(1)加强装修户管理，督促业主及使用人做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止，紧急情况时可采取停水停电等措施防止危害扩大;

　　(2)对所有的维修人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置确保谙熟该系统的操作及维护;

　　(3)对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态;

　　(4)对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代;

　　(5)建立维修人员值班制度，确保维修及时，且有回访制度和记录;

　　(6)采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好。

　　(七)绿化保洁管理

　　绿化保洁直接关系到小区形象及业主生活环境，也是评定物业管理质量的一个重要指标。

　　1、管理内容：

　　(1)绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

　　1)根据气候，给花木适量浇水;

　　2)根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土;

　　3)制定预防措施，防治病虫害;

　　4)及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草;

　　(2)清洁卫生：通过日常保洁工作，使小区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

　　1)楼层公共区域每天清扫;

　　2)小区道路、小品、绿化带等公共部位每天清洁。

　　3)每天定时收集垃圾，确保垃圾袋装化，定期对垃圾桶清洁、对垃圾房消毒;

　　4)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

　　2、管理措施：

　　(1)建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作;

　　(2)加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护;

　　(3)落实“三查” (绿化清洁工自查、管理人员巡查、服务中心经理抽查)，加强日常监督检查;

　　(八)治安管理

　　运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主及使用人的安全，这是物业管理工作的重要内容，我们采取常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

　　1、管理内容：

　　(1)常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主及使用人安全的行为。

　　A、门岗的任务：

　　1)维护出入口的交通秩序,车辆按有关规定的停车制度执行, 加强机动车、非机动车管理，做到停放有序;

　　2)对外来车辆和人员进行验证、登记;

　　3)严禁携带危险物品进入小区;

　　4)为业主提供便利性服务。

　　B、巡逻岗的任务：

　　1)按规定路线巡视检查，不留死角;

　　2)巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作;

　　3)对小区内的嫌疑人员进行检查防范;

　　4)对小区及楼宇安全、防火检查;

　　5)对装修户的安全检查;

　　6)防范和协助公安部门处理各类治安案件;

　　(2)技术防范：

　　应用安全报警监控系统、周界报警系统，对小区内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。

　　1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班秩序维护员，进行现场处理。

　　2)值班秩序维护员配合公安机关处理治安案件。

　　2、管理措施：

　　(1)实行半军事化管理，制定管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强秩序维护人员的工作责任心;

　　(2)强化内务管理，开展系统化军事素质培训，提高秩序维护人员的思想素质和业务技能;

　　(3)加强秩序维护人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当;

　　(4)严格执行巡更点到制度，确保巡逻质量;

　　(5)监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好;

　　(6)保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

　　(九)消防管理

　　消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

　　1、管理内容：

　　(1)建立消防工作站，有健全的消防管理制度及组织;

　　(2)做好消防监控中心的管理;

　　(3)做好消防设施、器材的管理;

　　(4)保持消防通道的畅通;

　　(5)加强装修期间的消防安全管理;

　　(6)严禁违章燃放烟花爆竹;

　　(7)严禁携带、储藏易燃易爆物品;

　　(8)防止电器短路等引发火灾因素。

　　2、管理措施：

　　(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;

　　(2)制订消防事故处理预案，防患于未然;

　　(3)建立义务消防队，定期组织消防安全学习及消防演习;

　　(4)定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;

　　(5)做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;

　　(6)制止任何违反消防安全的行为;

　　(7)积极开展防火安全宣传教育，定期向业主讲解消防知识;

　　(8)发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

　　以上是我公司拟对湖畔丽舍项目的实施的物业管理方案，我公司将严格按照国家及唐山市有关法律法规实施管理服务。

　　其中难免有不足之处，请房管局物业处领导多提宝贵意见，我们愿为丰南物业管理事业的发展贡献应有的力量!

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