资产评估说明及结论分析范文

　　一、评估说明　　(一)关于土地使用权W国用(2003)字第157号的评估　　1、委估物简介　　该宗土地位于W市XX大道1542号，北临XX大道，东靠XX路，西面、北面均紧临商场其他建筑物，地号E-03-17-08-02,无偿划拨，面积7,349.79㎡，属商业三类用地，七通一平，地处XX区商业繁华地段，交通便利，基础配套设施完善，周边环境良好。　　2、基准地价修正系数法　　公式：待评估土地使用权评估值=基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×剩余使用年限修正数×容积率修正系数　　(1)基准地价：依据W市土地管理局2001年7月制定的商服用地级别与基准地价图和评估规则的规定，该块属叁级地价，其基准地价为3,330元/㎡。　　(2)时间因素修正系数：通过对宗地所在区域2001年以来地价变化的调查分析，从2001年起至今，委估宗地所在区域地价上涨6%，即时间因素修正系数为1.06。　　(3)个别因素修正系数

个别因素	标准值	因素状况	评分
面积	1	较大	1.3
形状	1	多边形	0.9
地势	1	平坦	1.2
地质	1	一般	0.8
一般	1	合适	1
临街深度	1	宽	1
进深度	1	一般	1
合计	7		7.2

　　个别因素修正系数=7.2÷7=1.03　　(4)剩余年限修正系数：该地属无偿划拨，取修正系数为1。　　(5)容积率修正系数：该宗地容积率较高，取修正系数为1.36。　　(6)土地单价评估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡　　(7)土地总价评估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元　　3、重置成本法　　公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地出让金　　(1)土地取得费：　　A.土地补偿费和安置补助费：该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主，通过对近几年W市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为4,500元/亩，按照土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三年平均产值的30倍计算，即4,500×30=135,000元/亩。　　B.青苗补偿费：根据《土地管理法》和W征字(1995)001号文件规定，青苗补偿费按单季补偿，即1,500元/亩。　　C.土地管理费：依照W价房地字(1995)44号，按土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费收取2.6%的土地管理费。　　土地管理费=(135000+1500)×2.6%=3,549元/亩　　D.耕地占用税：依照W政(1987)98号文件规定，取耕地占用税为10元/㎡(6,667元/亩)。　　E.新菜地开发基金：依照W政(1994)30号文件规定，取新菜地开发基金为60,000元/亩。　　F.不可预见费：依照W价房地字(1996)403号文件规定，按征地费用的2%计取不可预见费。　　不可预见费=(135,000+1,500+60,000)×2%=3,930元/亩　　G.土地取得费=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/亩=315.97元/㎡