酒店项目可行性研究报告-可行性研究报告

　　第一部分 总论

　　总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

　　一、 酒店项目背景

　　一)项目名称(在本地工商行政机关注册的酒店建设工程项目的全称)

　　二)项目拟建地址(有与房(地)产证书和工商注册上相一致的项目建造地址)

　　三)项目业主方(有参与工程项目的合法投资企业和业主名称)

　　四)项目法人代表(酒店建设工程项目的企业法人代表姓名)

　　五)工商注册资金(酒店在本地工商行政管理局注册登记的注册资金)

　　六)项目建设资金来源(工程建造项目资金的出资企业名称)

　　七)企业性质(说明在工商机关登记的企业性质)

　　八)企业业绩(说明企业的财务状况，如：前一年的累计利润和前一年的经营利润、前一年的经营收入和累计经营收入、固定资产情况、各方面贷款情况、以及企业的人员状况等)

　　九)承担可行性研究的公司和法人代表

　　二、 项目可行性研究依据

　　一)本地区政府职能部门的《城市总体规划说明》

　　二)本地区政府职能部门颁发的《规划“红线”、“绿线(绿化)”图》和与酒店建造性质相应的规划部门颁布的相关文件

　　三)政府职能部门，诸如：建设、规划、财政、审计、环卫、市政等部门的相关政策与法规

　　四)旅游权威部门或旅游专业人员对本市、本地区酒店行业的《旅游市场调查研究和报告》和《旅游市场年度报告》

　　三、 项目可行性研究分析

　　一)项日建设的必要性

　　二)项目建设可行性

　　三)项目未来发展潜力

　　四、 项目可行性研究结论

　　在项目可行性研究中，对项目定位、建筑概念及规模、经营管理策略、劳动用工、投资总额及资金筹措、项目经济效益和社会效益等重大问题，都应得出明确的结论。可行性研究结论包括：

　　一)项目定位

　　二)建筑概念及规模

　　三)经营管理策略

　　四)劳动用工

　　五)投资总额及资金筹措

　　六)项目经济效益和社会效益

　　七)项目综合评价结论

　　五、 主要技术经济指标表

　　在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项日全貌有一个综合了解。

　　六、 存在问题及建议

　　对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

　　第二部分 酒店项目背景和发展概况

　　这一部分主要应说明项日的发起过程，提出的理由，前期工作的发展过程，投资者的意向，投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统叙述，说明项目提出的背景，投资理由，在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果，重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

　　一、项目提出的背景

　　一)国家或旅游行业发展规划

　　二)城市及旅游行业发展规划

　　三)项目发起人以及发起缘由

　　二、项目环境分析

　　项目的发展概况指项目在可行性研究前所进行的工作情况，包括：

　　一) 城市概况

　　二) 城市历史和人文环境方面的条件

　　三) 城市人口状况分析

　　四) 项目地址地质初勘和初步测量工作情况

　　五) 项目的市政公用设施的匹配条件

　　六) 项目的交通条件

　　七) 项目建议书(初步可行性研究报告)的撰写、提出及审批过程

　　三、项目发展分析

　　一)从市区规划方面考虑酒店建设，利用规划，借景发挥，给规划带来的有利面

　　二)从提升城市建筑格局方面考虑，设立市区规划的标志性建筑

　　三)从旅游市场的规格、供需情况考虑，给酒店建设档次、规模的设想提供依据。

　　四)环境保护设想是新酒店经营的重要指标，是经营的有力保证

　　五)酒店建设项目市场发展前景依据:从城市的发展的.总体情况来考虑，依据旅游市场需求

　　和发展趋势，相信城市的发展会带来旅游的发展，随之酒店的需求也会增长，

　　四、投资的必要性

　　一)区域的规划预期

　　二)项目的发展预期

　　三)项目的投资时机预期

　　第三部分 项目市场分析

　　市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定，技术的选择，投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细阐述市场需求预测、价格分析，并确定建设规模。

　　一、城市宏观经济分析

　　一)城市地理区位和城市行政区划

　　二)城市社会经济概况

　　三)城市宏观经济发展分析

　　四)城市宏观投资环境调查分析

　　五)城市旅游经济发展调查分析

　　六)城市房地产行业宏观分析

　　七)未来两个经济计划年度内城市产业结构预测

　　八)未来两个经济计划年度内城市经济增长速度预测

　　二、城市酒店行业分析

　　市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

　　一)中国酒店业现状

　　二)城市酒店业现状

　　三)酒店业客源市场调查分析

　　四)酒店业整体经营绩效调查分析

　　五)酒店业竞争环境调查分析

　　六)典型性竞争对手调查

　　七)酒店业未来趋势调查分析

　　八)酒店消费者研究及需求

　　九)消费者对各类类型(商务和度假)酒店的需求差异

　　十)替代产品调查分析

　　三、项目分析

　　一)项目区位分析

　　二)项目周边配套分析

　　三)项目周边环境分析

　　四)项目周边个案分析

　　五)项目地块价格分析

　　第四部分 项目定位分析

　　市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定，技术的选择，投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细阐述市场需求预测、价格分析，并确定建设规模。

　　市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

　　一、 项目SWOT分析

　　二、 项目市场定位

　　三、 项目客源定位

　　四、 项目类型定位

　　五、 项目档次定位

　　六、 项目形象定位

　　七、 项目产品定位

　　八、 项目服务定位

　　九、 项目竞争定位

　　十、 项目价格定位

　　十一、 项目技术指标定位

　　第五部分 项目建筑设计规划

　　项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

　　一、设计规划

　　一)项目功能规划

　　二)项目建设规模

　　三)项目建设标准

　　四)项目建筑方案设想

　　五)项目环境保护

　　二、工程施工计划

　　一)项目建设进度

　　二)项目现场管理

　　三、项目建设投资估算

　　第六部分 项目环境保护与劳动安全

　　在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

　　一、建设地区的环境现状

　　二、项目主要污染源和污染物

　　一)主要污染源

　　二)主要污染物

　　三、项目拟采用的环境保护标准

　　四、治理环境的方案

　　五、环境监测制度的建议

　　六、环境保护投资估算

　　七、环境影响评价结论

　　八、劳动保护与安全卫生

　　一)生产过程中职业危害因素的分析

　　二)职业安全卫生主要设施

　　三)劳动安全与职业卫生机构

　　四)消防措施和设施方案建议

　　第七部分 项目经营策略

　　在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售战略，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场推销战略进行研究。

　　一、项目核心竞争力设计

　　二、项目运营模式

　　三、项目运营策略

　　四、项目营销推广策略

　　第八部分 项目组织和人力资源

　　在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和部门设置，研究提出相应的项目组织机构，人员定编及劳动力来源及相应的人员培训计划。

　　一、项目组织架构

　　一)企业组织架构

　　二)企业工作制度

　　二、人力资源安排

　　一)人员定编

　　二)年总工资和职工年平均工资估算

　　三)人员培训及费用估算

　　第九部分 项目投资分析

　　建设项目的投资估算和资金筹措分析，是项目可行性研究内容的重要组成部分。每个项目均需计算所需要的投资总额，分析投资的筹措方式，并制定用款计划。

　　一、项目总投资估算

　　建设项目总投资包括固定资产投资总额和流动资金。

　　一)固定资产总额

　　二)流动资金估算

　　二、资金筹措

　　一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

　　一)资金来源

　　二)项目筹资方案

　　三、投资使用计划

　　一)投资使用计划

　　二)借款偿还计划

　　第十部分 项目财务评价及社会效益

　　财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

　　在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

　　根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

　　在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

　　一、项目财务评价

　　一) 项目营业收入、税金及附加

　　二) 项目营业成本费用估算

　　三) 项目借贷还本付息计算

　　四) 项目损益估算

　　五) 项目财务评价

　　六) 项目财务现金流量计算

　　七) 项目盈亏平衡点分析

　　八) 项目投资回收期计算表

　　九) 项目投资收益率计算表

　　十) 项目财务内部收益率计算表

　　十一) 项目敏感性分析

　　二、项目社会效益分析

　　第十一部分 项目投资风险分析

　　一、市场风险与对策

　　二、经营风险与对策

　　三、资金风险与对策

　　四、其它风险与对策

　　五、规避措施

　　第十二部分 可行性研究结论及建议

　　根据前面各节的研究分析结果，对项目在规划、定位、效益进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。

　　凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

　　一、结论和建议

　　一)对推荐的拟建方案建设条件、项目定位、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意

　　见

　　二)对比方案进行说明

　　三)行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

　　四)要问题进行说明，提出修改意见

　　五)可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

　　六)性研究中主要争议问题的结论

　　七)可行性研究报告附件。

　　二、附件

　　一)项目建议书(初步可行性报告)

　　二)项目立项批文

　　三)项目选择报告书

　　四)地质勘探报告

　　五)贷款意向书

　　六)环境影响报告

　　七)需要的市场调查报告

　　八)引进外资的名类协议文件

　　九)其他主要对比方案说明

　　十)其他

　　三、附图

　　一)项目地形或位置图(设有等高线)

　　二)其它

　　四、附录

　　一)现金流量表

　　二)利润表

　　三)收支平衡表

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