物业收费定价机制问题

　　物业收费定价机制问题

　　摘 要：物业服务市场伴随房地产市场的发展得到飞速发展，物业服务市场发育不健全，非市场化的竞争产生了许多的社会和管理问题，业主与物业服务企业的矛盾日渐突出，带来的社会问题也是越来越突出，因此研究物业服务收费定价显得非常重要和必要。

　　关键词：物业收费;定价机制;利益诉求

　　1 物业服务收费市场变迁与收费机制的变化

　　1.1 住宅商品化和商品房投资发展带来了房地产和物业服务市场的巨大繁荣

　　中国城市化发展带来房地产市场的繁荣，带动城市房地产价格上涨和物业服务市场的高速发展、日益成熟。

　　中国城市化进程的速度比较平稳，每年保持在1%-2%之间。

　　国家统计局2009年发布的报告显示，我国城市数量已从新中国成立前的132个增加到2008年的655个，城市化水平由7.3%提高到45.68%。

　　城市化水平的不断提高，意味着我国城镇人口的比例在不断放大，随之而来的是城镇居民对商品住房的需求急剧增加。

　　有学者通过实证分析发现，中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的原因，且城市化水平和房地产价格之间存在着一种长期稳定的正向变动关系，正是房地产市场的价格变化和市场壮大也导致了物业服务市场的迅速发展。

　　随着社会的发展和生产与生活水平的不断提高，西安市城市化进程也在加速发展，现代城市化的内涵应该包括：工业化导致城市人口的增加，城市地域的扩大和城市关系圈的形成和变化，拥有现代市政服务设施系统和城市生活方式、组织结构、文化氛围等上层建筑的形成。

　　从2003年至今，商业住宅市场发生了天翻地覆的变化，从统计数据分析需求供给量几乎翻了几番。

　　本文商品住宅的供给量以当年的竣工住宅面积来计量，商品住宅的销售量(即需求量)以当年实际销售面积来计量。

　　该数据来源于《2010西安统计年鉴》，经过整理具体数据如表1所示。

　　表1 西安市2003年-2009年商品住宅供求指数

　　年份 竣工住宅

　　面积(㎡) 销售住宅

　　面积(㎡) 供给指数 需求指数

　　2003 2895565 2302824 82.2 80.8

　　2004 2080577 2799011 59.1 98.2

　　2005 2165164 4763928 61.5 167.1

　　2006 3421533 5840605 97.1 204.9

　　2007 4224701 7829108 120 274.7

　　2008 4124612 7157617 117.1 251.2

　　2009 4534926 12021163 128.7 421.9

　　据调查，西安市商品住宅价格自2003年到2009年上涨了1倍之多，由于存在地理差异，城南、城东、城西、城东和市内的均价不尽相同，该数据取了五个区域的平均价格水平。

　　城市非农人口增加约100万，房屋销售面积从1999年的2849545平方米到2009年的12021163平方米，增长接近10000000平方米，价格从1999年的每平方米2591元增加到2009年的5541元，翻了一番之多，城市化只是提高158%，房屋需求指数提高了300%还多，供给指数提高了289%，出现供小于求的问题。

　　商业住宅的迅速扩张和巨大的膨胀，带来居民的商业住宅财富几何数字增长，更加注重商业住宅的投资和大量物业服务的需求。

　　1.2 物业服务市场不规范产生业主与物业公司冲突越来越多

　　随着物业服务的市场化推进，制度不健全导致业主与物业公司主体的利益冲突不断，房地产行业房价不断攀高增加物业价值，提高了业主对物业服务质量等要求，而物业公司缺乏必要的市场运作经验，企业服务报价不能很好地兼顾业主权益和公司的长远发展是产生矛盾的根源。

　　在缺乏规范制度约束下，物业服务供求双方的利益博弈会更多的利益冲突暴露，最终影响社会和谐发展。

　　由于物业服务缺乏规范化的操作，追求利润最大化却不愿提供相应的服务，没有客观的服务标准衡量机制，导致收费价格难以与服务质量和数量的不对称，由此双方产生更多的利益冲突。

　　当然法律的不完善、房地产商为主导的物业公司治理结构，是物业服务与业主之间的矛盾的源头所在，也是服务市场难以形成的主要原因，难以打破开发商垄断物业服务市场的格局。

　　1.3 收费价格与服务质量矛盾日渐突出利益冲突成为核心

　　物业服务在市场化进程中也属于一种特殊的商品，物业服务受多重因素影响，业主的需求不同、房产的价值、所在城市的收入水平、物业公司的品牌等等，使得物业服务在质量、数量上会产生较大差异，而物业服务收费一般是政府定价与市场定价相结合的模式，定价的标准主要是小区的物业价值。

　　物业公司的各项服务的无形性和不可分割性决定其无统一的收费标准和衡量标准这使得业主与物业公司的利益冲突不断升级，服务标准与质量的不统一、服务收费的差异难以量化，导致收费问题与服务质量诉求矛盾日渐突出。

　　业主对于物业服务的理解和物业公司对于服务的理解存在观念的差别，但是由于媒体和法制环境的`改善，业主对服务质量和数量的要求愈来愈多，产生的分歧与争议也越来越多，演变成严重的矛盾和社会矛盾。

　　近些年西安为建设国际化大都市的目标城市化进程不断加快，曲江新区依托其有利的地理、教育、人文、基础建设等各项优势，房地产发展较快，成为西安的主要的中高端商业住宅区，有单位集资建房、也有委托开发商建房，更多的是商业住宅，作为代表西安高端住宅区域的物业服务公司也是面临激烈竞争的格局。

　　虽然开发商控股的物业公司占据绝大多数，但也存在不同开发商的竞争，而且物业服务也是体现楼盘品质的重要方面，所以重视物业公司的管理也就成为开发商重要的工作，以此从楼盘竞争也导致了物业公司的竞争、物业服务的竞争，竞争的不单是价格，更多的是价格基础上的服务质量和服务项目的竞争，这样的竞争有利于市场化运作公司，帮助其提升品牌，改善服务，从而赢得更多的客户。

　　当然政府的监管和引导也是促使物业公司服务提升不可或缺的必要环节，因此，为把曲江新区建设成西安的门户地区在曲江建设上的投入逐年上升，使得曲江新区的房地产市场取得了长远发展随之而来的便是曲江地区物业服务竞争日益激烈。

　　2 物业收费市场定价机制存在的问题

　　2.1 物业收费价格是关乎业主与物业公司利益的本质问题

　　研究收费定价机制问题有利于解决双方利益冲突，营造和谐的物业服务市场，促进健康发展。

　　价格问题是双方利益的焦点，价格与服务的质量、数量等密切相关，物美价廉是业主所期望的，合理的收费对于双方长期的合作是必要的选择，过高对业主不利，会导致业主投诉和服务质量诉求更高，最终产生矛盾冲突;过低业主高兴但是对物业公司不利，亏损会导致降低成本、减少服务等等，业主也会不满意。

　　因此，合理的价格是双方的最优选择，也是解决矛盾和冲突的核心，这是双方利益的主要体现和衡量标准。

　　2.2 定价机制缺乏理论解释和支持导致双方产生争议的关键

　　业主与物业公司主要的矛盾冲突就是围绕服务质量与收费价格之争，以及由此引起的收费率不足的一系列管理问题，其核心就是没有物业收费理论上的收费定价机制作指导，确定价格形成机制和要素，以解释收费高低和服务质量的诉求之间的关系，完善物业管理的理论和收费定价理论，指导物业管理收费实践。

　　本文研究曲江物业服务价格形成机制就是要研究基于信号传递系统下，如何将服务质量、数量以服务品牌资质等装置在信号系统中，方便业主选择和分析，解决业主、物业公司的利益冲突，这就是价格机制的重要功能，避免公说公有理、婆说婆有理。

　　2.3 曲江物业长远发展需要从价格机制入手解决市场竞争的问题

　　通过研究确定曲江物业的定价机制，不但可以运用价格来解决双方的利益冲突，而且可以帮助曲江物业服务市场化的形成，在较为完善的信号设置传递下，体现价格与服务质量的匹配，提升市场的公平竞争，提高物业公司的管理水平。

　　将理论运用实践，帮助企业的管理层、操作层理解价格的构成，解释物业服务的范围和收费标准，以建立业主、物业公司等良好的沟通渠道，运用价格机制的理论解释问题，确定基于成本的价格模型，为物业服务企业收费合理性寻找理论上的支持，能够让收费产生的矛盾得到化解，提高沟通的有效性和专业性，实现物业服务市场的专业化和管理的专业化。

　　通过物业服务收费定价机制研究，分析定价的要素构成，搭建价格信号传递机制的通道，提升物业服务的性价比，以客户满意为主线，减少冲突，加强沟通，通过价格机制协调好双方的利益博弈于诉求，共建和谐社区，构建和谐社会。

　　通过本文的研究，力争解释物业服务、质量、数量与价格之间的内在联系和量化标准，为发展曲江物业服务提供理论支持，为合理科学的解决价格分歧和矛盾提供理论指导，从理论上解释曲江物业价格形成机制，以此为基础来增强物业管理的水平，真正实现曲江物业服务收费机制完善。

　　3 物业收费市场定价机制完善的策略选择

　　3.1 建立市场化的物业服务收费定价机制

　　虽然我国物业管理条例中规定，我国物业定价采取政府指导价和市场定价的方式，但是在具体的实施过程中，由于开发商垄断物业管理企业的选择权，以及知名物业服务企业的品牌垄断问题，都使得价格市场化失去了应有的基础。

　　只有打破开发商的开发权垄断以及知名物业企业的品牌垄断，才能建立真正的竞争性物业管理市场。

　　物业管理企业的品牌以及资质水平，是物业服务企业和业主之间良好的信号机制，只有建立完善的信号发送和识别机制，才能解决物业服务市场中的信息不完备问题。

　　3.2 建立和规范业主委员会制度

　　建立和规范业主委员会制度是改进物业管理收费机制另一个重要的方面。

　　由于业主委员会的建立和操作缺乏规范，使得曲江新区各社区的业主委员会在选择物业管理企业，监督日常物业管理事务以及代表业主保障业主合法利益的过程中都发挥不了应有的作用。

　　因此只有真正建立有决策能力的业主委员会才能在物业管理过程中赋予业主较强的自治权力。

　　业主通过业主委员会等自治机构同物业管理公司订立相关的物业服务合同，并且监督合同的实行以及对物业管理公司的服务进行评价。

　　充分的自治也能够充分提高广大业主缴纳管理费用的自觉性，使得物业公司的收费得到保障。

　　3.3 发挥政府和专业化组织在物业服务发展中的重要作用

　　曲江新区政府应该组织建立专门的政府机构来具体负责物业管理市场和物业管理企业的日常监管，使得各种物业管理条例和法规都具备执行效率和可操作性，以减少物业管理过程中的各种纠纷的发生，同时给纠纷的解决创造了良好的条件，给业主的合法权益提供保障。

　　并且在具体的操作过程中，政府机构一般不应直接干预物业管理过程中的各项具体事务，比如收费的具体标准等等。

　　而只是在发生物业纠纷的时候，通过高效运行的法律体系保护各相关方的利益。

　　参考文献

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