2016投资项目可行性研究报告范本

　　导语：可行性研究的目的，是对提出的投资建议、工程项目建设方案或研究课题建议的所有方面。下面是小编为您收集整理的范文，希望对您有所帮助。

　　一、项目背景

　　1 、 项目名称： 居住小区(暂定名)

　　2、可行性研究报告的编制依据：

　　(1)《城市居住区规划设计规范》

　　(2)《A市城市拆迁管理条例》

　　(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

　　(4)《住宅设计规范》

　　(5)《住宅建筑设计标准》

　　(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

　　(7)《城市道路绿化规划及设计规范》

　　(8)《高层民用建筑设计防火规范》

　　3、项目概况

　　1 )地块位置：该基地东起 ，南至 路，西至 路、北至 ，围合区内土地面积约 平方米，该地块属A市 类地段。

　　2 )建设规模与目标：

　　土地面积： 亩( 平方米)

　　容积率：

　　开发周期：

　　土地价格： 元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计)：总建筑面积： ㎡

　　3 )周围环境与设施

　　(1)步行约10 分钟可至A市中心。

　　(2)西侧为市城市中心景点。

　　(3)东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。

　　(4)西南靠近A市 小学。

　　(5)北面为A市人民银行。

　　4 、项目SWOT分析

　　优势及机会

　　(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

　　(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

　　(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

　　(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

　　(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的`资金流压力有一定的缓解作用。

　　(6) 该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

　　(7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

　　(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

　　(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

　　(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

　　劣势及威胁

　　(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

　　(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

　　(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

　　(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

　　(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

　　(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

　　(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

　　(18) 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

　　(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

　　(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。

　　二、市场分析

　　1 A市概况(参考)

　　A市位于 河南岸，面积 平方公里，人口 万。

　　生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

　　投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

　　项目所在区位于 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

　　2 A市房地产住宅市场分析

　　A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

　　二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

　　表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

　　表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

　　表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。

　　表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

　　表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。

　　对今后市场的预测：

　　---—从购房能力看

　　伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。

　　——从投资角度看

　　由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

　　——从消费结构看

　　随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

　　——从需求关系看

　　根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

　　3、主要竞争项目分析

　　住宅小区详细情况如表：

　　项目 套数 建筑面积(万㎡) 平均单价(元/㎡) 位置

　　向阳小区 1500 22 1400 宝山路

　　新华小区 785 8 1344 黄河街

　　银河小区 170 1460 银河街

　　成光小区 130 1400 学院路

　　太阳神小区500 6.9 1508 英雄路

　　部分商业网点详细情况

　　项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置

　　汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区

　　秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心

　　碧苑小区 36~~50 6800 建设路

　　桃园小区 车库 550 秋浦路

　　荷花村 车库 550 建设路

　　三、项目财务分析

　　(一)、拆迁成本分析

　　围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，

　　拆迁公司拆迁安置房一栋，30户)。其它房屋均为二——四层。

　　根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。