2017房地产估价师《理论与方法》练习题及答案

　　1.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　答案C

　　2.在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格 5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为( )。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　答案C

　　3.建筑物的重新构建价格是( )的价格。

　　A.扣除折旧后

　　B.估价时点时

　　C.客观

　　D.建筑物全新状态下

　　答案BCD

　　4.对于一宗房地产的价格，通常由( )所构成。

　　A.土地取得成本

　　B.开发成本

　　C.销售税费，投资利息

　　D.管理费用

　　答案ABCD

　　5.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　答案B

　　6.下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( )。 ①选取可比实例;②搜集交易实例;③建立价格可比基础;④进行交易日期修正;⑤进行交易情况修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格。

　　A.①②③④⑤⑥⑦

　　B.②①③⑤④⑥⑦

　　C.①③②④⑥⑤⑦

　　D.②①⑧④⑤⑥⑦

　　答案B

　　7.应用路线价法的前提条件是( )。

　　A.土地形状较规则

　　B.街道较规整

　　C.地势较平坦

　　D.临街各宗土地的排列较整齐

　　答案BD

　　8.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的'未来价格。

　　A.数学曲线拟合法

　　B.平均增减量法

　　C.平均发展速度法

　　D.移动平均法

　　答案BC

　　9.下面属于构筑物的是( )。

　　A.烟囱

　　B.水塔

　　C.水井

　　D.屋顶

　　答案ABC

　　10.在估价中要特别注意下列( )之间的内在联系。

　　A.估价方法

　　B.估价目的

　　C.估价时点

　　D.估价对象状况

　　答案BCD

　　11.房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常估价时点为( )，估价对象为( )状况。

　　A.现在，历史

　　B.现在，现在

　　C.历史，现在

　　D.未来，现在

　　答案：A

　　12.在城市房屋拆迁中，评估期房的价值应以( )为准。

　　A.以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定

　　B.房屋的实际状况

　　C.评估人员的专业判断

　　D.评估人员的现场勘察结果

　　答案：A

　　13.现货房地产与期货房地产估价的不同点是( )。

　　A.估价时点不同

　　B.交易日期不同

　　C.估价目的不同

　　D.房地产市场状况不同

　　答案：D

　　14.为评估出客观合理的价值，估价人员应本着( )等进行估价。

　　A.各方当事人均是理性的

　　B.估价人员应以各方当事人的心态来考虑评估价值

　　C.估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值

　　D.估价人员以专家身份反复、精细的权衡评估价值

　　E.估价人员以委托人的立场来考虑评估价值

　　答案：ABD

　　15.在合法产权方面，应以( )为依据。

　　A.房地产权属证书

　　B.委托人提供的书面证明

　　C.权属档案的记载

　　D.其他合法证件

　　E.委托人提供的口头证明

　　答案：ACD

　　16.城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于( )。

　　A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积

　　B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积

　　C.拆迁人与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果

　　D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果

　　E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积

　　答案：ACDE

　　17.根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押( )。

　　A.权属有争议的房地产

　　B.用于教育的房地产

　　C.用于市政的房地产

　　D.个人所拥有的房地产

　　E.已依法公告列入拆迁范围的房地产

　　答案：ABCE

　　18.最高最佳使用原则必须同时符合( )标准。

　　A.法律上许可

　　B.技术上可能

　　C.经济上可行

　　D.经济上必须盈利

　　E.价值最大化

　　答案：ABCE

　　19.在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括( )。

　　A.划拨土地应补交的出让金

　　B.已抵押担保的债权数额

　　c.发包人拖欠承包人的建设工程价款

　　D.强制执行费用

　　E.估价费用

　　答案：BC

　　20.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。

　　A.最佳规模

　　B.最佳经营手段

　　C.最佳集约度

　　D.最佳管理方式

　　E.最佳投资渠道

　　答案：AC

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