房屋评估报告有效期

　　房屋的评估报告，我们这些外行人可能并不知道其到底说的是什么?所以小编我就找了一些关于房屋评估报告的事分享给大家!!

　　【1】房屋评估报告的那些事

　　1案情概览

　　原告等13人系湘潭市雨湖区火车站社区东环小区的部分居民。

　　2013年，原告等人的房屋所在区域因湘潭市一环东路道路建设(西段)项目占地被纳入行政征收范围，后因原告未能与被告湘潭市雨湖区人民政府就房屋征收补偿安置协议达成一致，被告湘潭市雨湖区人民政府于2014年12月8日作出涉案《房屋征收补偿决定书》。

　　原告等人对该补偿决定不服，依法复议至湘潭市人民政府，2015年4月3日，湘潭市人民政府作出行政复议决定书予以维持。

　　原告据此认为该补偿决定书违法，侵害了原告等人的合法权益，诉至湘潭市中级人民法院，请求予以撤销。

　　湘潭市中级人民法院一审认定，被告湘潭市雨湖区人民政府未就房地产价格评估机构的选定与原告等人进行协商;分户评估报告中列明的评估方法仅为比较法和收益法，未采用市场法的评估办法;原告拿到的分户评估报告单上的评估师签字非由本人签署。

　　但是原告虽对评估报告的选定及房屋分户评估报告所选用的评估方法、评估标准、评估价值等持有异议，但其在收到相应评估报告后，未在告知的法定期限内向房地产价格评估机构申请复核评估，

　　也未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，故本院认定上述选用方法无明显不当。

　　被告湘潭市雨湖区人民政府在审理过程中，认可本案所涉分户评估报告中注册房地产评估师的签名系一人代签，不符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款规定，

　　故据此作出的《房屋征收补偿决定》存在程序上的重大瑕疵，一审法院判决确认被告湘潭市雨湖区人民政府作出的上述《房屋征收补偿决定书》违法。

　　宣判后，各方当事人均未提出上诉。

　　2法律点评

　　本案因房屋征收评估报告存在着重大程序上瑕疵，导致作出的征收补偿决定被确认违法。

　　那么房屋评估报告在征收当中处于何种地位，判断房屋征收评估报告是否合法应该从哪方面考虑呢?

　　被征收人房屋价值的需要评估报告来确定。

　　在城市房屋征收过程中，征收补偿的标准是房屋征收的核心要素。

　　现实中，绝大多数被征收人与行政机关的矛盾，主要集中在征收拆迁房屋的补偿标准上，被征收人认为征收补偿标准太低，而行政机关认为被征收人漫天要价。

　　被征收房屋的价值到底多少算是合适?这关系到公平合理地实施房屋征收与补偿的基础。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款对此作出规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　所谓类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。

　　规定由中立的具有相应资质的房地产价格评估机构按照既定的评估办法来确定房屋的价值彰显了公平与公正，有效化解征收过程中的矛盾。

　　房地产价格评估机构的选定必须符合法律的规定。

　　房地产评估机构的评估工作在房屋征收补偿标准的确定过程中发挥着无比重要的作用，关乎着被评估房屋的市场价格是否公正。

　　为此，《国有土地上房屋征收评估办法》第三条规定：房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

　　任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

　　与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

　　评估机构的选定和评估机构的评估结果等都影响着补偿标准的高低，进而影响着被征收人的合法权益能否得到保障。

　　实践中，在房地产评估机构的选定上必须坚持公平协商，充分尊重被征收人合法权益。

　　房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

　　本案中，征收部门作出的房屋分户评估报告署名造假，导致据此作出的房屋征收补偿决定程序上存在重大瑕疵。

　　价值评估报告须向被征收人送达并公示。

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。

　　分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

　　房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

　　房屋价值评估报告是行政机关作出补偿决定最重要的依据之一，如果评估报告未能送达被征收人，会导致被征收人申请复评和申请鉴定的法定权利无法行使，进而使得补偿决定本身失去合法性基础。

　　为此法律规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

　　对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，可见，法律法规赋予了被征收人一系列程序救济权利，如果被征收人不能获悉价值评估报告，无疑等于剥夺了被征收人的程序救济权。

　　北京圣运律师事务所主任 王优银

　　3办案点睛

　　在房屋征收补偿案件维权中，极其不合理的评估报告几乎是所有拆迁矛盾的始作俑者。

　　评估报告影响着被征收人的实体权益，保证被征收人不因征收行为导致实际生活水平下降，更为重要的是影响着被征收人知情权、参与权、救济权等程序权利的实现。

　　因此房屋征收与拆迁补偿案件维权有必要掌握一定评估报告的相关专业知识，来维护自身的合法权益不受非法侵犯。

　　【2】房地产评估报告抵押评估价值的含义

　　一、房地产估价机构抵押评估报告中抵押价值的含义：

　　住房和城乡建设部联合国家技术监督总局于2014年2月1日颁布实施了《房地产估价基本术语标准》，其中对抵押价值的含义有明文解释，原文为：“抵押价值是假定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

　　严格从市场价值的内涵来衡量，未设立法定优先受偿权下的价值不是市场价值………因此，抵押价值既不是经过贷款成数打折或扣除拍卖、变卖的费用和税金后的净值或静价格，也不是不扣除法定优先受偿款的完全价值”。

　　条文中的“价值”、“市场价值”、“净值”、“完全价值”和“抵押价值”的关系用公式可以这么表达：

　　1、价值=完全价值

　　2、市场价值=价值-法定优先受偿款

　　3、抵押价值= 市场价值

　　4、净值=抵押价值-实现抵押权所需税费

　　同时须注意的是，条文中还强调了“抵押价值”基于“价值时点”体现。

　　也就是说，目前普遍使用的房地产抵押报告中的抵押价值是在价值时点下减去法定优先受偿款后的市场价值。

　　假设某个评估报告描述：“价值时点是：2014年9月5日，确定估价对象的房地产抵押价值为人民币83.80万元。

　　(估价结果与假设和限制条件一致，未扣除出让金、税金及相关费用)”。

　　其含义为：在2014年9月5日这个时间点上(注意是 “点”)估价对象扣除法定优先受偿款后的市场价值是83.80万元，而且没有扣除将来为了实现抵押权所必须付出的税费额。

　　那么，银行等金融机构实际需要的是什么样的抵押价值呢?

　　二、银行等金融机构需要的抵押价值的四个特点：

　　1、房地产抵押价值是预期价值：

　　预期价值应在贷款存续期内考虑了抵押房地产所承担的各种风险(如市场价格波动、抵押物本身减值、功能和经济折旧、各项影响价格因素的波动和房屋的使用情况质量等等)之后，量化上述风险对价格的影响程度后得到的价值，且需要将来处置房地产时和原评估价值基本保持一致，即：它是一种用现值价格来表述未来可能实现价格的价值，一般情况下，这个未来指当前价值时点起一年。

　　用公式表达为：

　　1)抵押价值=价值-贷款存续期内的风险价值-法定优先受偿款

　　2)抵押净值=抵押价值-实现抵押权所需税费

　　2、房地产抵押价值应具有安全性：

　　银行等金融机构在贷款时，抵押房地产并不是第一还款来源，只起到反担保的作用，是保证其贷款能安全的全额回收的另一道防线。

　　如果贷款人贷款到期时能购保证还本付息，这时抵押房地产只是贷款人向银行提供的一种质保;如果贷款人到期无力还贷款本息，这时就需要强行处置抵押的房地产，保证受偿贷款的本息。

　　这时，原评估抵押价值能否得以实现，就体现了房地产抵押价值是否具有安全性。

　　目前安全性是这样实现的：由估价机构评估出价值时点下的市场价值，扣除估价师知悉的法定优先受偿款，然后银行考虑了贷款人信用、收入或经营情况后，扣除30%-50%的金额而形成的。

　　因此，笔者认为这种抵押价值是部分具有安全性的价值，而完全具有安全性的价值应该考虑量化后的贷款存续期内风险价值。

　　3、房地产抵押价格的确实性：

　　房地产作为反担保抵押物有其特殊要求，其抵押价值要符合客观实际的原则，要求真实、正确、可用。

　　这种确实性来源于对类似物业的调查、各种情况的综合考查和经验判断。

　　比如对一个商业性大厦进行抵押评估，因为是明显有收益的物业，则在条件具备的情况下，应首选收益法进行估价。

　　同时不能简单地以该大厦本身的收益或以同类地区相同物业的当时的收益情况还原出其抵押价值，而是要综合考虑或预测在抵押期内这些收益的变化情况，在此期间内都有哪些影响其收益的因素发生，才可能评估出确实的抵押价值。

　　4、房地产抵押价值变现的难易有多样性：

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》和一些相关的法律、法规都有规定，允许抵押的房地产有土地使用权、在建工程和现房。

　　以住宅房的开发程度为例，抵押价值变现的容易程度由高到低排序：存量房、期房、在建工程、熟地、生地;

　　以住宅房的市场替代性为例，抵押价值变现的容易程度由高到低排序：普通住宅、非普通住宅、独立别墅;

　　以住宅房的产别为例，抵押价值变现的容易程度由高到低排序：住宅私产、住宅股份产、住宅公产;

　　以抵押房地产的用途为例，抵押价值变现的容易程度由高到低排序：住宅、办公、临街商铺、商场商铺、商场。

　　三、估价机构和银行对抵押价值的需求如何保持一致?

　　估价机构评估的抵押价值由于必须按照《房地产估价技术规范》的要求进行，因此，在“谨慎原则”条件下，普遍以当前“价值时点”这个时间点求取估价对象价值，参考的是当前市场价格，只是扣除法定优先受偿款后剩余的价值作为抵押价值报给银行使用，并未考虑抵押存续期内的风险价值。

　　银行在使用估价机构的抵押价值时，也明白其中并不包含存续期内的风险价值，但自身又无法量化判断该价值的具体数值，因此，普遍采用“打折”等手段确定贷款成数，防范贷款风险。

　　一般情况下，感觉风险大就“打折”多一些，贷款成数小一些;感觉风险小就“打折”少一些，贷款成数大一些。

　　那么，如何考虑抵押存续期内的风险价值呢?其实，该风险价值就是抵押物的变现能力，考虑抵押存续期内的风险价值就是进行抵押物变现能力分析，一般情况下，应由估价机构完成。